Гостиничный бизнес в Санкт-Петербурге

По европейскому образцу
Инвестиционные сценарии
Рыночная «изюминка»
Технологии загрузки
Своевременное признание
Резервы экономии
Силуэты будущего
Забытый город?

Пока власти дожидались появления крупных гостиничных инвесторов и рекомендаций The Boston Consulting Group, малый бизнес создал в Санкт-Петербурге рынок мини-отелей

Новый ковчег

В последние полтора года в Санкт-Петербурге наблюдается бурный рост сегмента мини-отелей, на долю которых, по разным оценкам, приходится сегодня 15-20% всего номерного фонда в городе. Таким образом, бизнес (преимущественно малый) без какого-либо содействия городских властей, но в полном соответствии с мировой традицией, отреагировал на острый дефицит объектов гостиничной инфраструктуры.
По оценкам специалистов, несмотря на недавний ввод в эксплуатацию ряда малых, средних и крупных гостиниц (в ближайшее время завершится реализация ещё около десяти крупных инвестиционных проектов), сегмент мини-отелей в городе продолжает динамично развиваться.
Как признают представители туристической индустрии, рыночное чудо, показанное частным бизнесом, отвечает интересам и отрасли, и Петербурга как туристического центра.

По европейскому образцу
Бум создания мини-отелей не случайно наблюдается именно в Петербурге. Появление таких гостиниц (до 30-40 номеров) характерно в первую очередь для исторических городов Европы, где возможности нового строительства в центральных районах ограничены. Охранные обременения и дефицит пятен под застройку подталкивает бизнес к созданию мини-отелей (на Западе их часто называют пансионами).
Но возникновению мини-отелей в Петербурге способствовал не только очевидный дефицит гостиничных мест. Создатели мини-отелей учитывали, что действующие гостиницы (особенно – оставшиеся до последнего времени в госсобственности) зачастую не способны обеспечивать должный уровень обслуживания. И мини-отели в первую очередь делали ставку на индивидуальных и бизнес-туристов, требующих высокого, во многих случаях эксклюзивного качества сервиса.
В Петербурге ниша мини-отелей оказалась привлекательной для инвесторов и благодаря местной специфике – обилию коммуналок. «Жителей коммуналок даже сейчас можно достаточно дешево переселять в квартиры на окраины, при этом общие затраты на создание на их месте отелей меньше, чем при новом строительстве на свободных участках, которых, по сути, не осталось в центре города», - поясняет руководитель «Центра развития малых отелей» и управляющий отелем Shelfort Алексей Мусакин.

Инвестиционные сценарии
Эксперты констатируют, что пик создания мини-отелей пришелся на 2004 - начало 2005 года. Сегодня, по разным оценкам, количество подобных гостиничных объектов в Петербурге достигает 400. По словам директора Северо-Западного регионального отделения Российского союза туриндустрии (СЗРО РСТ) Сергея Корнеева, толчком к резкому росту стал юбилей города: «большинство из них открылось уже после празднования 300-летия Петербурга. Примечательно, что массовое появление мини-отелей совпало с отмеченным в 2004 году взлетом показателей въездного туризма. Дефицит мест размещения создал для мини-отелей очень благоприятные условия выхода на рынок».
Сегмент мини-отелей пока не поддается точному анализу с точки зрения структуры инвесторов и собственников, поскольку считается, что этот рынок остается «серым». Впрочем, специалисты выделяют типичные модели возникновения мини-отелей.
Например, зачастую гостиницы создаются владельцами квартир, сдающих в наем с посуточной оплатой. По соседству с одной квартирой выкупается вторая, третья и т.д., затем закрывается этаж или подъезд, создается единая служба консьержей и reception. В результате появляется мини-отель. Распространенный вариант: люди, ранее вкладывавшие деньги в покупку недвижимости в центре города, приходили к выводу, что создание мини-отеля – наиболее эффективная форма ее использования.
Бизнес, который и сегодня инвестирует средства в создание мини-отелей, не отпугивает произошедшее в последнее время подорожание в два-три раза недвижимости в центре города, что значительно увеличило сроки окупаемости гостиничных проектов (они достигают пяти-семи лет). «В 2001 году, когда мы открыли первый отель, период окупаемости составлял максимум два года», - рассказывает Дмитрий Барановский, в настоящее время директор компании, управляющей сетью мини-гостиниц B&B Rinaldi. Для создания отеля на 15-25 номеров в центре города сегодня необходимы вложения в размере 2-3 млн долларов.
Редки ситуации, когда предприниматели соглашаются вкладывать средства в арендуемую у кого-либо (в том числе у государства) недвижимость, хотя это может сократить расходы. Впрочем, есть исключения. Например, мини-отель «Маршал» разместился в здании бывших казарм лейб-гвардии Кавалергардского полка, имеющем статус памятника. Как рассказывает генеральный директор ОАО «Технопарк ВИТУ» Сергей Лясковский, гостиница бизнес-класса была создана вышедшими в отставку офицерами Военного инженерно-технического университета, сумевшими договориться о получении здания в аренду на 25 лет. Гостиница, открывшаяся в 2001 году, трижды расширялась.
Легальное «подполье»
Когда владельцы мини-отелей говорят, что работают во многом вопреки законодательству, это не является преувеличением. Сегмент мини-отелей развивается в Санкт-Петербурге в сложных организационно-правовых условиях. При этом готовность к легализации диктуется не столько нормативной базой, сколько потребностями туриндустрии и заинтересованностью предпринимателей в дальнейшем развитии бизнеса.
В федеральном законодательстве вообще отсутствует понятие «мини-отель», упоминаются лишь «малые гостиницы» (емкостью до 100 номеров). Специфику мини-отелей закон не учитывает, и это препятствует их полной легализации. Две трети мини-отелей функционируют, оставаясь в жилом фонде (без перевода в нежилой), и, таким образом, официально не являются гостиницами. «Реальность нашего законодательства такова, что работать в жилом фонде для владельцев мини-отелей пока выгоднее, - констатирует Сергей Корнеев. – Перевод помещения в нежилой фонд сопряжен с трудностями, для многих гостиниц непреодолимыми». Неудивительно, что из 400 мини-отелей, по мнению экспертов, легализована лишь половина.
Наибольшие проблемы доставляют устаревшие санитарные и строительные нормы, соблюдение которых необходимо при размещении гостиниц в нежилом фонде. Такие требования, как оборудование помещений для чистого и грязного белья и наличие второго выхода, мини-отелям, имеющим десяток номеров, исполнить гораздо сложнее (иногда и вовсе невозможно), чем большим гостиницам. «Две трети мини-отелей формально работают как меблированные комнаты, что разрешается законодательством о жилом фонде, - поясняет Алексей Мусакин. – Если к нам являются с проверками контролирующие органы, то приходится пользоваться сразу примерно 45 нормативными документами. Если все эти проверки не обнаруживают нарушений, можно говорить, что отель легализован».

Рыночная «изюминка»
Хозяева мини-отелей считают, что залогом их успеха является четкое позиционирование на рынке: оно позволяет с выгодных позиций конкурировать как с большими гостиницами, так и с сегментом сдаваемых в наем квартир.
Универсальный для малых гостиниц маркетинговый ход – индивидуальный подход к клиентам. Управляющие мини-отелями стремятся к созданию «домашней» атмосферы, подчеркивают «семейное» отношение к постояльцам. Это может проявляться в удовлетворении каких-то специальных кулинарных симпатий, в предоставлении постоянным клиентам бонусов (например, бесплатный трансфер из аэропорта) В мини-отелях бизнес-класса (а на их долю приходится основная часть рынка) предлагается широкий набор услуг: доступ в Интернет, посещение сауны за символическую плату, организация экскурсий, бронирование билетов в театры, наконец такие приятные мелочи, как прокат зонтиков и других бытовых аксессуаров.
«Если в гостинице более 40 номеров, то постоялец уже не почувствует, что он «единственный» клиент, - подчеркивает Алексей Мусакин. – А значит, не возникает ощущения приватности атмосферы. Между тем именно благодаря этому мы конкурируем с большими отелями, не имея, как правило, собственных ночных клубов, ресторанов, бассейнов». «Мы почувствовали людей, которые к нам едут, и мы работаем на этих людей», - говорит директор отеля «Маршал» Майя Яковлева.

Технологии загрузки
Грамотная маркетинговая политика и гибкость в принятии управленческих решений позволяют малым отелям не только добиваться достаточно высокой загрузки (70-80%), но, что особенно важно, успешно преодолевать главную, по-видимому, проблему гостиничного бизнеса Петербурга – сезонные колебания заполняемости.
Естественное преимущество мини-отелей перед крупными, ориентированными на работу с массовыми туристическими потоками, состоит в том, что они в основном имеют дело с индивидуальными туристами. При этом наиболее эффективным способом продвижения мини-отелей специалисты считают Интернет. В отличие от рекламы в печатных и электронных СМИ (на которую малые гостиницы, как правило, не имеют средств), Интернет дешев и технологичен. Через Сеть несложно организовать и бронирование. Алексей Мусакин отмечает: «Как показывает опыт, если активно продвигать ресурсы в Интернете и поддерживать собственный сайт, то за полтора года продажи могут возрасти с 2-3 до 12-20%, а у некоторых отелей – даже до 50%».
Представители малого гостиничного бизнеса серьезно относятся и к такому механизму привлечения клиентов, как «сарафанное радио»: индивидуальные туристы зачастую доносят информацию о понравившемся мини-отеле гораздо эффективнее традиционных рекламных средств.

Своевременное признание
Примечательно, что в последнее время стали выстраиваться взаимовыгодные отношения между турфирмами и мини-отелями. «Мы пересмотрели позицию в отношении мини-отелей, хотя ещё три года назад считали, что они для туризма практически никакой роли не играют, - признает Сергей Корнеев. – Действительно, на работе с мини-отелями трудно строить туристическую цепочку и размещать стандартные группы (47-50 человек). Но сегодня для нас очевидно: растет доля индивидуальных туристов, прежде всего – представителей среднего класса (семьи, небольшие компании), и для них мини-отели могут предлагаться как дополнительный вариант и при проведении конгрессов».
Представители гостиничного бизнеса подтверждают наметившуюся заинтересованность турфирм в сотрудничестве с мини-отелями. «Происходят кардинальные изменения, - говорит Дмитрий Барановский. – Малые отели зачастую гораздо интереснее для турфирм, чем большие гостиницы, в том числе благодаря удачному расположению непосредственно в историческом центре».
Для турфирм, готовых при размещении групп задействовать мини-отели, важно, чтобы они предоставляли обслуживание, соответствующее жестким стандартам. К такой заинтересованности турфирм руководители мини-отелей относятся с пониманием: это открывает возможности работы с массовыми туристскими потоками. Сетевым мини-отелям внедрить и гарантировать такие стандарты проще, чем независимым, но и последние, не желая уступать сетевым конкурентам, создают собственные ассоциации и клубы, особое внимание уделяя поддержанию единых корпоративных стандартов. «Все члены The Hotels Club ежегодно проходят аудит на соответствие очень жестким требованиям, которые мы заимствовали у французской ассоциации гостиниц», - рассказывает Алексей Мусакин. Сотрудничество с турфирмами становится для мини-отелей и серьезным стимулом к легализации.

Резервы экономии
Мини-отели ограничены в возможностях ценовой конкуренции с большими гостиницами. При обороте во много раз меньшем, они способны давать турфирмам лишь незначительные скидки – в лучшем случае 10-15% (у больших отелей скидки могут достигать 30% и более). Что же касается цен на размещение в мини-отелях, то они практически не отличаются от стоимости в больших гостиницах аналогичных категорий.
«Мы не можем и не хотим конкурировать по цене с гостиницами, которые подчас отдают номера по бросовым ценам, - говорит Яковлева. – Мы считаем, что у нас хороший сервис, и хотим получать плату, которую заслуживаем». Владельцы мини-отелей отмечают, что снижение цен скорее оттолкнет бизнес-туристов. Начнут возникать сомнения в качестве обслуживания, кроме того, стоимость номера должна подчеркивать статус клиента и соответствовать его представлениям об атрибутах «достойной» гостиницы.
Реальную возможность для сокращения издержек дает повышение эффективности управления. Мини-отели, объединенные в сети, имеют единую управляющую компанию и службу эксплуатации. Подобный механизм экономии стремятся использовать и независимые отели. Нельзя управлять гостиницами так же, как комнатами в наем, как поначалу думали некоторые участники рынка», - подчеркивает Дмитрий Барановский.

Силуэты будущего
Эксперты прогнозируют, что в обозримой перспективе рынок мини-отелей будет динамично развиваться. «Рынок продаж жилья встал, но у населения и бизнесменов есть свободные средства, - говорит директор компании «Коммерческая недвижимость “Бекар”» Игорь Горский. – Из всех видов инвестиций в коммерческую недвижимость (в объекты торговли, развлекательной инфраструктуры и т.д.) для относительно небольших вложений наиболее привлекателен именно рынок мини-отелей. Так что в ближайшие два-три года здесь будет наблюдаться если не бум, то, по крайней мере, устойчивый рост». Представители гостиничного бизнеса согласны с этим прогнозом и называют ряд других тенденций рынка.
Наиболее перспективным для инвестиций наблюдатели считают сегмент мини-отелей эконом-класса. «В Петербурге явно не хватает современных отелей эконом-класса в европейском понимании – и больших, и малых, и с ценой двухместного номера 800-1200 рублей, - говорит Алексей Мусакин. – В сегменте бизнес-класса мини-отели уже начинают жестко конкурировать, а 80% существующих мини-отелей относят себя именно к этой категории (хотя отнюдь не все ей соответствуют) и ориентируются на цену 80-90 долларов и выше».
Ожидается, что мини-отели эконом-класса будут активно создаваться за пределами исторического центра, где ниже и стоимость недвижимости, и, соответственно, цена входа на рынок. Скорее всего, они будут тяготеть к станциям метро. Впрочем, гостиницы эконом-класса и хостелы (комфортабельные общежития для туристов) могут благополучно существовать и в центре Петербурга – при условии грамотного менеджмента и максимальной загрузки.
Рост конкуренции на гостиничном рынке усилит тенденцию к консолидации и укрупнению бизнеса. «Я отчетливо вижу тенденцию к увеличению номерного фонда гостиниц и их объединению в ассоциации и сети с единым профессиональным управлением, единым стандартом, маркетинговой, ценовой политикой, - отмечает Дмитрий Барановский. – Строящиеся сейчас гостиницы, оставаясь в сегменте мини-отелей, уже должны иметь 30-50 номеров, причем это относится к отелям любой категории – и хостелам, и бизнес-класса».
Мини-отели, не сумевшие обеспечить эффективность менеджмента, вскоре могут быть проданы или переданы в управление более профессиональным игрокам рынка. Часть мини-отелей, возможно, будет переоборудована под рестораны и офисы, такие случаи уже известны. Кроме того, в значительной мере за счет конкуренции с мини-отелями продолжится сокращение рынка посуточной аренды квартир. По данным СЗРО Российского союза туриндустрии, за последние два-три года этот рынок уменьшился приблизительно с 15 до 10 тыс. квартир.

Забытый город?
Владельцы мини-отелей, развивавшие бизнес в сложных нормативно-правовых условиях, особой поддержки со стороны городских властей и в дальнейшем не ждут. Хотя будут рады, если Смольный введет специально для мини-отелей временный (более адекватный реалиям) порядок проверок СЭС и пожарниками, а также действительно упростит процедуры перевода помещений в нежилой фонд.
Но главное, чего ожидает от администрации весь без исключения гостиничный бизнес, - осуществления грамотной маркетинговой политики по продвижению Петербурга как туристического центра и решения хорошо известных инфраструктурных проблем.

Игорь Архипов
региональное приложение к журналу «Эксперт» №36 (26 сент. – 2 окт. 2005)

Обсуди статью в форуме!